不動産業を営んでいると、さまざまな相談を受けます。
中でも、「購入した土地に接続道路がなく、建物を建てられない」という問題はよくあります。
このようなケースでは、「みなし道路（建築基準法第42条第2項道路）」 を活用することで、再建築可能な土地へと変えることができる場合があります。
本コラムでは、接続道路のない土地のリスクと、それを解決する「みなし道路」の活用方法 について解説します。
接続道路のない土地は「再建築不可物件」
土地を購入する際に最も注意しなければならないのが、「接続道路」や「前面道路の幅・接続幅」 の問題です。
建築基準法では、敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければ建築不可 と定められています。
しかし、東京をはじめとする都市部では、戦後の復興期に無秩序に建てられた住宅が多く、
狭い路地や、公道に面していない土地が数多く存在しています。
「接続道路がない＝建築不可」という落とし穴
📌 「歩いて出られる道があれば問題ない」 → ❌ 間違い！
📌 「現状、家が建っているから大丈夫」 → ❌ 間違い！（違法建築の可能性あり）
このような土地を「安いから」といって購入すると、
将来的に建て替えもできず、転売も難しい「負の資産」 になってしまうリスクがあります。
「みなし道路」とは？ 再建築可能にする方法
このような接続道路のない土地でも、一定の条件を満たせば、「みなし道路（2項道路）」 を活用することで、
再建築不可の土地を再建築可能な土地へと変えることができます。
【みなし道路の条件】
次の3つの条件を満たせば、4m未満の道でも「道路」として認められる場合があります。
1️⃣ 幅4m未満の道であること
2️⃣ 建築基準法が適用された際に、その道に既に建築物が立ち並んでいたこと
3️⃣ 特定行政庁（知事や市長）の指定を受けていること
これらを満たした道路は、建築基準法上の道路とみなされる ため、
この道路に 2m以上接するように土地を確保すれば、建築が可能 になります。
「みなし道路」を活用するための実際の手順
① 近隣の土地を購入し、接続道路を確保する
「再建築不可」の土地を所有している場合、接続道路につながる土地を私道として購入 すれば、
再建築可能な土地に変えることができます。
② 近隣住民の協力を得て「みなし道路」に指定してもらう
みなし道路を適用するためには、行政の許可と近隣の協力が不可欠 です。
✅ 既存の細い道を「みなし道路」として指定してもらう
✅ 近隣の所有者と交渉し、私道の共有許可を得る
✅ 「セットバック」に同意し、4m未満の道路を拡張する
近隣住民の協力を得られない場合、道路が確保できず、建築許可が下りないままになってしまう こともあります。
そのため、「みなし道路」の活用は、交渉力が重要 になります。
都会の密集地では「みなし道路」がカギになる
東京の下町や23区内の古い住宅地では、
戦後の乱開発により、「人が1人歩けるくらいの狭い路地」 が多数存在しています。
こうした地域では、公道ではなく、迷路のような私道やみなし道路が接続している ケースが多く、
不動産価値を高めるためには、「どこまでが道路として認められるか？」を見極めることが重要 になります。
「みなし道路」の活用で不動産価値を向上
✅ 接続道路のない土地は、再建築不可のリスクがある
✅ 「みなし道路（2項道路）」を活用すれば、建築可能な土地に変えられる
✅ 私道の購入や、近隣住民との交渉が必要
みなし道路の概念を理解し、適切に活用すれば、
「買ったはいいが、建物が建てられない！」というリスクを回避 できるだけでなく、
不動産価値を大幅に向上させることも可能 になります。
しかし、みなし道路の活用には専門的な知識と交渉力が必要 です。
もし、再建築不可の土地をお持ちの方や、みなし道路を利用して不動産価値を高めたい方は、
ぜひ 専門家へご相談ください！